חישוב תשואה על נכס מניב – לא מה שחשבתם

חפרתי לא מעט ולא מצאתי הסבר מניח את הדעת שייתן מענה לחישוב תשואה על נכס נדל"ן להשקעה שנרכש באמצעות משכנתה. חישוב כזה מהותי מאוד בכדי להשוות בין אלטרנטיבות השקעה שונות.

החישוב המקובל לתשואה הוא להכפיל את שכר הדירה ב- 12 חודשים, ולחלק את התוצאה במחיר הנכס.

דוגמא: דירה שעולה 1 מיליון ₪ עם שכירות חודשית של 5,000 ₪ (60,000 בשנה) תניב תשואה של 6% (60,000 חלקי 1,000,000).

לחישוב זה יש כמובן חסרונות רבים מכיוון שהוא מתעלם ממספר גורמים מהותיים:

1. ברוב המקרים
   רכישת נכס להשקעה מבוצעת עם משכנתה. יש לכך השפעה על שני דברים: ההשקעה ברכישת
   הנכס אינה 1 מיליון ₪ אלא פחות. ומצד שני, לא נלקחו בחשבון את עלות המימון של
   המשכנתה.
2. יש התעלמות מההוצאות
   הנוספות שהיו בעת רכישת הנכס: מס רכישה, תיווך, יועץ השקעות, יועץ משכנתה, שיפוץ,
   עו"ד וכו'.
3. יתכן והנכס לא
   יושכר 12 חודשים בשנה. מקובל לקחת מקדם ביטחון של השכרה למשך 11 חודשים בשנה.
4. לא נלקחו
   בחשבון הוצאות שוטפות שיש לאורך חיי ההשקעה. חלקן קבועות וידועות  (למשל ביטוח נכס וביטוח חיים אגב משכנתה, תשלום
   לחברת ניהול אם יש וכו') וחלקן לא ידועות וצריך לעשות הערכה לגביהן (למשל תיקונים
   ושיפורים בנכס, עלויות בעת החלפת דייר וחיפוש שוכר חדש וכו').

נשאיר את נושא המימון לסוף, ונתמקד כרגע בשאר הנושאים.

על סעיפים 2-4 נוכל להתגבר בקלות רבה יחסית. נכניס לנוסחה שלנו את הנתונים הידועים ונעשה הנחות לגבי מה שלא ידוע.

להלן דוגמאות שמתייחסות לרכישת הנכס הנ"ל:

מס רכישה 80,000 ₪

עו"ד, תיווך, ייעוץ, שיפוץ ראשוני וכו' 45,000 ₪

סה"כ עלות רכישה 125,000 = 45,000 + 80,000

ניקח שכירות של 11 חודשים בשנה – כלומר הכנסה שנתית 55,000 ₪

הוצאות חודשיות  – 300 ₪. בשנה – 3,600 ₪

סה"כ הכנסה שנתית (נטו) – 51,400 ₪ (55,000 פחות 3,600)

סה"כ עלות רכישת הנכס – 1,125,000 ₪ (1 מיליון + 80,000 + 45,000)

מכאן חישוב התשואה הוא:

תשואה שנתית – 4.57% (51,400 חלקי 1,125,000)

.

עכשיו נתייחס לאתגר הגדול של גורם המימון בביצוע ההשקעה.

ראשית יש צורך לחשב את עלות המימון במונחים שנתיים.

לאחר שחישבנו נתון זה, יש להוריד אותו מההכנסה השנתית, ולחלק את התוצאה בהון העצמי (כולל העלויות הנוספות של הקמת העסקה).

להלן נתוני הדוגמא:

הנכס הנ"ל נרכש באחוז מימון של 60%, כלומר 400,000 ₪ הון עצמי (ללא העלויות הנוספות של מס רכישה, עו"ד וכו'), כאשר גובה המשכנתה הוא 600,000 ₪.

בכדי לפשט את החישוב, נניח שכל המשכנתה נלקחה במסלול אחד בלבד של ריבית קבועה צמודה בשיעור של 2.5%. נניח שהצפי לאינפלציה לשנה הבאה הוא 0.5%.

כלומר, עלות המימון בשנה הראשונה היא 18,000 ₪.

כעת נעשה מחדש את חישוב התשואה כאשר ניקח בחשבון הון עצמי של 400,000 ₪ (ולא 1 מיליון כמו קודם) ועוד עלויות הקמת עסקה של 125,000 ₪, ומצד שני נוריד מההכנסה השנתית נטו את עלות המימון (כלומר 51,400 פחות 18,000 = 33,400).

התשואה שקיבלנו היא 6.36% (33,400 חלקי 400,000 הון עצמי + 125,000 הוצאות רכישה).

התשואה הזו כמובן חייבת להיות יותר גבוהה מ- 4.57% שקיבלנו בלי התייחסות למימון. ההיגיון של זה הוא שאני "עושה" תשואה על כסף שהוא לא שלי (אלא על כסף של הבנק).

.

לשיטת חישוב זו יש כמה חסרונות:

אין התייחסות למחיר הכסף. תזרים המזומנים משכר הדירה הינו בערכים נומינאליים. כלומר שכ"ד של 5,000 ₪ שנקבל היום אינו שווה ל- 5,000 שנקבל עוד 12 חודשים. בתנאי האינפלציה והריבית שיש היום הנושא זניח ואינו משפיע מהותית על החישוב.

עלות המימון משתנה עם הזמן (עד שלבסוף היא נגמרת לגמרי עם סיום המשכנתה), לכן יש לחשב תשואה ממוצעת לאורך כל התקופה הצפויה של אחזקת הנכס.

אין התייחסות לעליה בערך הנכס ולעליה בשכר הדירה. ניתן להניח מה השינויים שיהיו ובהתאם לכך להוסיף את המספרים הרלוונטיים לחישוב.

.

עוד משהו לגבי עלות המימון. ככל שתקופת המשכנתה קצרה יותר עלות המימון הכוללת תהיה נמוכה יותר. מה שיגדיל לנו את התשואה על הנכס. אבל, שימו לב, שיתכן כי עלות המימון בשנה מסוימת תהיה גבוהה יותר במימון קצר מאשר במימון לתקופה ארוכה יותר. מכיוון שכך, בכדי להשוות בין שני פרויקטים, או בין שתי חלופות מימון באותו פרויקט, יש צורך לקחת ממוצע משוקלל של כל הפרויקט לאורך אותה תקופה (למשל 20 שנה).

כל החישובים מתעלמים מנושא המיסוי על הרווח, כלומר מדובר בתשואה לפני מס על ההכנסה והרווחים.

.

ישנן עוד שיטות חישוב, אשר יכולות להיות משלימות, אך לא בלעדיות, לחישובים שהצגתי למעלה.

אסביר את החסרונות שלהן:

Cash on cash – מתייחס רק לתזרים (הכנסות פחות הוצאות). החישוב לוקח את שכר הדירה ומפחית ממנו את החזר המשכנתה. אין התייחסות לעלות המימון.

IRR – שיעור תשואה פנימי – בכדי לקבוע את זרם ההכנסות הכולל, אחד הפרמטרים לחישוב הינו משך ההשקעה. מה שאומר שצריך לקבוע מראש את מועד מימוש הנכס.

NPV – ערך נוכחי נקי – דורש הנחה של אחוז ההיוון, כלומר המשקיע נדרש מראש לקבוע מה ריבית חסרת הסיכון שהוא יכול להשיג על ההון שלו. בנוסף, יש צורך לדעת את כל התזרים עד סוף הפרויקט, כלומר עד מימוש ההשקעה (מכירת הנכס). מידע זה במקרים רבים אינו ידוע. בד"כ במועד רכישת הנכס אנחנו לא יודעים מתי נממש את ההשקעה.

ROI – החזר השקעה – בד"כ מתאים להשקעות שאינן מורכבות כמו רכישת נכס עם מימון. נדרש מידע לגבי מועד וסכום מימוש הנכס.

.

ומה קורה לאחר כמה שנים?

המשקיע החליט לקנות נכס עם תשואה מסוימת. עברו כמה שנים והוא ממשיך לחשוב שהנכס מניב לו את אותה תשואה שהוא חישב בקניה. לעיתים אף גרוע מכך – מחיר השכירות עלה, כך שלדעתו התשואה גם עלתה.

אותו משקיע "שוכח" שיש סיכוי רק שמחיר הנכס בשוק החופשי עלה, ולכן הוא צריך לעדכן גם את המכנה בנוסחת חישוב התשואה. חישוב מחדש, עם מחיר הנכס המעודכן, יוריד לו את התשואה שהוא מקבל על הנכס.

ולמה זה כל כך חשוב? מכיוון שהמשקיע צריך כל הזמן לבחון את מצבו ביחס להשקעות אלטרנטיביות. אם לאחר מספר שנים מחיר הנכס עלה והתשואה ירדה המשקיע צריך לבדוק האם כדאי לו לממש את הנכס (וכמובן להתחשב בעלויות ההחלפה) ולהפנות את ההון שלו להשקעה רווחית יותר עבורו.