האם לקנות דירה ב-2.5 מיליון ₪ במזומן או לקחת משכנתה? הסיפור של זוג נחמד שמתלבט בדיוק על זה, והמספרים שהפתיעו אותם.
הנה סיפור והתלבטות שכיחים: לפני כמה ימים היה אצלי זוג נחמד. הבן שלהם גר בשכירות בבאר יעקב, ומשלם כל חודש 7,000 ₪. בעל הבית רוצה למכור את הדירה ב-2.5 מיליון ₪. ההורים יכולים (ורוצים) לממן את רכישת הדירה. האם כדאי לקנות את הדירה עם משכנתה או ללא משכנתה? נבחן זאת מבחינה כלכלית:
אפשרות 1: רכישה במזומן. הבן יוכל לחסוך 7,000 ₪ בחודש (אשר משולמים היום כשכירות). הוא יכול לעשות למשל הוראת קבע להשקעה בשוק ההון, ובהנחת תשואה ארוכת טווח של 8% בשנה, יהיו לו עוד 30 שנה כ-10 מיליון ₪.
מה יקרה אם ייקחו משכנתה?
אפשרות 2: רכישה עם משכנתה. לצורך הדוגמה נבחן משכנתה של 50% משווי הדירה. על משכנתה של 1.25 מיליון ₪ לתקופה של 30 שנה, ההחזר החודשי יהיה בסביבות כ-7,000 ₪ בחודש. כלומר, את אותו שכר דירה שהוא משלם היום, הוא יישלם לטובת ההחזר החודשי של המשכנתה, וכך לא תהיה כלל אפשרות לחיסכון חודשי.
אבל נשארו למשפחה 1.25 מיליון ₪ פנויים. השקעה שלהם בשוק ההון, ובהנחת תשואה זהה לאפשרות הקודמת של 8% בשנה, תניב אחרי 30 שנה יותר מ-13 מיליון ₪. כלומר מעל 3 מיליון ₪ יותר מאשר רכישה בלי משכנתה. זהו הפער הכלכלי המשמעותי ביותר בסיפור.
האם לקנות דירה נוספת?
אפשרות 3: מינוף לרכישת דירה נוספת? המשפחה תרכוש את הדירה עם משכנתה בשיעור 50% משווי הנכס, ובנוסף תשתמש בהון הפנוי (1.25 מיליון ₪) כדי לרכוש עוד דירה להשקעה בשווי 2.5 מיליון ₪ (עם מינוף זהה). השכירות על הדירה להשקעה היא 7,000 ₪, והחזר המשכנתה עליה הוא גם כ-7,000 ₪ – כלומר, השכירות משלמת את המשכנתה. לפי הערכה שמרנית של עליית שווי הדירה של 3% בשנה, בעוד 30 שנה שווי שתי הדירות יהיה משמעותי מאוד.
המשמעות היא שיש יתרון כלכלי ברור לרכישת דירה עם משכנתה (מינוף) על פני רכישת דירה במזומן.
חשוב להבהיר שבאפשרות השניה והשלישית יש סיכונים. אנחנו לא יודעים מה יהיו התשואות בשוק ההון בעתיד, לא יודעים מה יהיו הריביות ולא האם ובכמה יעלו מחירי הנדל"ן בישראל. אנחנו יכולים להעריך לפי נתוני העבר, אבל אין ודאות.
אז מה כדאי לעשות?
בסוף זה לא רק כסף. ברכישת דירה יש גם מרכיב רגשי. אולי המשפחה לא רוצה להיות בחובות ומעדיפה שקט נפשי. לכן הם מעדיפים לקנות דירה במזומן. רק חשוב שידעו שהעלות הכלכלית של ההחלטה הזו עומדת על כ-3 מיליון ₪ בראייה ארוכת טווח.
האם להשקיע בדירה להשקעה או בשוק ההון? בהנחה ששתי ההשקעות שקולות מבחינה כלכלית בקירוב, נזכיר שהשקעה בנדל"ן דורשת מעורבות וטיפול שוטף (תחזוקה, ביטוחים ועוד). מצד שני, לא כולם יכולים לנהל תיק השקעות 30 שנה ברציפות בלי לגעת בו, בלי להתפתות למשוך כסף בירידות או להשתמש בו לרכישת רכב החלומות שבדיוק עכשיו במבצע מטורף. רק אתם יכולים להעיד על עצמכם מה נכון לכם.
יש לכם התלבטות כלכלית? דברו איתי
