חלופה לנדל"ן – קרן ריט – האומנם?

כבר שנים מספרים לנו שלא חייבים לקנות נכס בשביל להשקיע בנדל"ן. אפשר לקנות בבורסה מניה של אחת מקרנות הריט. בצורה זו נצמיד את ההשקעה למחירי הנדל"ן.

האם אכן מדובר בחלופה ראויה?

קרנות ריט נותנות מענה למספר חסרונות שיש להשקעה ישירה בנדל"ן, כלומר להשקעה באמצעות רכישת נכס.

שני החסרונות העיקריים, לטעמי, ברכישת נכס באופן ישיר הינם ראשית – הצורך בהון עצמי גדול, ושנית – נזילות נמוכה. בסכום של פחות מכמה מאות אלפי שקלים לא ניתן לרכוש נכס בארץ. זהו חסם מרכזי בכניסה להשקעה בנדל"ן. בנוסף, תהליכי הכניסה והיציאה מההשקעה ארוכים ומורכבים, ודורשים התעסקות לא מבוטלת.

קרנות ריט באות לתת מענה על שתי סוגיות אילו וגם על נוספות: אפשר לקנות את מניות הקרן גם בסכומים נמוכים מאוד של מאות שקלים בודדים. הנזילות גבוהה מאוד – ניתן לקנות ולמכור אותן במסחר היומי בבורסה.

יתרון נוסף שנותנת השקעה בקרנות ריט הוא שאין צורך להתעסק עם הדיירים – לא צריך לחפש שוכרים, לא לתקן ולנהל, לא לגבות שכ"ד וכו' – הקרן עושה זאת בעצמה (כל זאת כמובן בתמורה לדמי ניהול של כ- 1-1.5% משווי הנכסים).

בנוסף, המשקיע באמצעות קרן ריט נהנה מפיזור סיכונים. הקטנת הסיכון באה לידי ביטוי בכך שלקרן יש מספר רב של נכסים, ואילו משקיע בודד עשוי לרכוש נכס אחד או מספר קטן של נכסים.

מעבר לכך, למנהלי הקרן יש ידע וניסיון, שלא תמיד קיימים למשקיע הבודד, שזה לא עיסוקו המרכזי.

כמו כן, רכישת נכס נדל"ן ברוב המכריע של המקרים, מבוצעת באמצעות מימון חיצוני. לעומת זאת בהשקעה בקרן ריט לא צריך מינוף (דרך אגב זה יתרון אבל גם חסרון – בנית מינוף מתאים על השקעה מגדילה את התשואה על ההון – מוזמנים לקרוא בהרחבה על כך פה).

המצב בישראל

בישראל יש כיום 8 קרנות ריט, אשר חלקן חדשות מאוד. שלושת הוותיקות הן ריט 1, סלע נדל"ן ומניבים אשר משקיעות במשרדים ובנדל"ן מסחרי.

להלן התשואות שהן השיגו בשנת 2022:

מניית ריט 1 ירדה ב–20%

סלע נדל"ן ירדה ב–23%

מניבים ריט ירדה ב–24%

קרן נוספת, שמתמחה בנדל"ן למגורים היא מגוריט, אשר ירדה ב 42%.

מסקנה

כלומר, למרות ההבטחות שהשקעה בקרן ריט עשויה להיות חלופה ראויה ואף נוחה יותר להשקעה ישירה בנכס, המציאות שונה בתכלית. כולנו יודעים שמחירי הנדל"ן (למגורים) עלו בכ- 20% בשנת 2022 – רחוק שנות אור מהתשואות השליליות שהשיגו קרנות הריט.

רוצים לדעת במה אני השקעתי?

אני השקעתי (עד לאחרונה) בקרן הוותיקה ביותר, שנסחרת כבר כ- 16 שנה – ריט 1.

נחמת עניים – יחסית לקרנות האחרות היא ירדה פחות…

לפחות השקעה זו בטלה בשישים ביחס להשקעות נדל"ן "אמיתיות" שיש ברשותי, אשר בממוצע שווין עלה בכ- 20% בשנה האחרונה, וזאת בנוסף לתשואה השוטפת משכירות.