היום יש הצעות לעסקאות לרכישת דירה ב"פרי סייל" של 20/80 או 90/10 ואפילו 5/95.
כלומר, תשלום מעט בחתימת חוזה, והשאר עם סיום הבניה.
מקובל בשוק להניח עלית ערך של כ- 20% תוך 3-4 שנים, עם סיום הבניה.
על פניו נשמע עסקה פנטסטית.
האומנם?
מה הסיכונים?
מה כדאי לדעת לפני שנכנסים לעסקה כזו?
הנחת הבסיס בעסקה כזו שתהיה עלית מחירים בטווח הזמן שבין הקניה למסירה. 3-4 שנים הן טווח זמן לא ארוך במונחי השקעת נדל"ן. כך שאם מתכוונים למכור את הדירה מיד בסיום הבניה, מגדילים את הסיכון. וגם יש לכך משמעויות מבחינת מיסוי.
האם יש בטחונות?
ערבות (או נאמנות) אפשר לקבל אם משלמים לפחות 7%. כך שבכל מקרה כדאי לשלם יותר מ- 7% בכדי לגדר את הסיכון.
איך מסיימים את העסקה?
לעולם לא נכנסים לעסקה אם לא יודעים איך מסיימים אותה!
מה יקרה אם לא תוכלו לשלם את היתרה עוד 3-4 שנים? הפרת חוזה!
רצוי לקחת משכנתה כבר עכשיו. כי אם עוד 3 שנים אליזבט תפוטר, היא תתקשה לקבל משכנתה. כך היא תבטיח שהבנק ייתן לה את יתרת הכספים כאשר היא תזדקק להם. אומנם הריביות העתידיות לא ידועות, אבל לפחות היא תוכל להשלים את העסקה ולא להיות בהפרת חוזה מול הקבלן (תמיד יהיה ניתן למחזר את המשכנתה במידת הצורך).
מה קורה במקרה מוות או החמרה במצב הרפואי?
מומלץ בחום לעשות ביטוח חיים בעת חתימת החוזה על מלוא סכום הרכישה. אחרת, במקרה מוות, היורשים יהיו מחויבים לסיים את העסקה. האם זה יתאים להם? האם יהיה לכם כסף לממן אותה? ואם תתגלה בעיה רפואית עשוי להיות קושי לעשות ביטוח חיים כאשר יהיה צורך במשכנתה.
האם זו דירתכם היחידה?
אם זו דירה נוספת יש לקחת בחשבון מס רכישה בקניה ומס שבח במכירה.
וגם אחוזי המימון נמוכים יותר.
האם אתם מתכננים לעשות שיחלוף?
ניתן להתחייב למכור את הדירה היחידה תוך שנה/שנה וחצי ממועד המסירה של הדירה החדשה. כך ניתן להגדיל את אחוזי המימון. אין מס רכישה. ומבחינת יחס החזר הבנק לא ייקח בחשבון את תשלומי המשכנתה הנוכחית.
מה כדאי עוד לבדוק?
האם ניתן למכור את הדירה לפני קבלת טופס 4. יש לבדוק זאת בעת חתימת החוזה. במקרה זה יש לשים לב לנושא המיסוי.
מה מפסידים בינתיים?
תמיד יש להשקעות אלטרנטיביות.
אם תקנו נכס מוכן, בינתיים תהנו מהכנסה פטורה ממס של דמי השכירות (עד לתקרה).
וודאות גדולה יותר. פחות סיכונים.
ואם מחירי הנדל"ן יעלו בתקופת הבניה, סביר שגם ערך הדירה הזו יעלה.
לסיכום:
תכנון והתאמה לצרכים!
לפני כל ביצוע השקעה יש להגדיר את המטרות שלכם (מתי תצטרכו את הכסף ולאיזה צורך), יש לחשב את כל העלויות, לקחת בחשבון את הסיכונים ולהשוות מול השקעות אלטרנטיביות.
רוצים לשמוע על תכנון כלכלי לניהול הנכסים וההשקעות שלכם?
כל הפרטים כאן
