נתחיל מזה שהשקעה בנדל"ן לא מתאימה לכל אחד, אבל חשוב מאוד להבחין בין סוגי ההשקעות השונים ולהתאים לכל אחד את ההשקעה הרלוונטית עבורו, בהתאם למטרות ולתוכנית הכלכלית האישית והמשפחתית.
על השאלה מהי ההשקעה הטובה ביותר נענה בהמשך.
אני מחלק את אפשרויות ההשקעה בנדל"ן ל- 3 סוגים עיקריים.
השקעה מניבה
רכישת נכס אשר נותן תזרים הכנסות.
ברוב המקרים זו תהיה דירה להשקעה, אבל גם נכס מסחרי, משרדים, חנות וכו' נכנס לאותה קטגוריה. הנכס יכול להיות בארץ או בחו"ל (על היתרונות והחסרונות של השקעה בארץ מול חו"ל כתבתי מאמר נרחב – ).
תזרים ההכנסות יתקבל משכר הדירה בד"כ בסמוך לביצוע ההשקעה, אבל במקרים מסוימים לא כולו יגיע אל המשקיע, אלא ילך להחזר מימון. לקיחת מימון (בד"כ משכנתה) לטובת רכישת נכס להשקעה תגדיל את התשואה הכוללת של ההשקעה, במידה ובוצע תכנון נכון של העסקה בכלל והמימון בפרט.
במקרים מסוימים יכול להיות לעסקה תזרים שלילי, כלומר שהחזר החוב התקופתי גדול מההכנסה משכירות. זה ממש לא אומר שההשקעה לא טובה. אחד היתרונות הבולטים של מהלך כזה הוא שעלות המימון תהיה נמוכה יותר מאשר במקרה של תזרים חיובי או אפס. ישנם מצבים שנעדיף תזרים שלילי על פני תזרים חיובי.
כמובן שיש לקחת בחשבון בעת חישוב עלות ההשקעה גם עלויות נוספות כמו שיפוץ, עו"ד, מתווך, מציאת דייר וכו'.
קנית נכס מניב נחשבת לבטוחה יחסית, במידה ונערכו בדיקות מתאימות לפני ביצועה.
השקעה מסוג זה עשויה להתאים למי שרוצה הכנסה פאסיבית מתזרים הכנסות קבוע ועם התעסקות נמוכה יחסית לסוגי ההשקעות שיפורטו בהמשך.
שימו לב שבבחינת כדאיות השקעה בנכס מניב, מול אלטרנטיבות השקעה אחרות, יש לקחת בחשבון גם את עלית ערך הנכס העתידית.
על אופן חישוב תשואה של נכס להשקעה תוכלו לקרוא
השבחה
קנית נכס לצורך הגדלת ההון.
המטרה לרכוש נכס, להשביח אותו, ולמכור במחיר גבוה יותר.
מדובר על עסקה קצרה יחסית בזמן וגם מסוכנת יותר.
בעסקה מסוג זה יש לבדוק היטב את שיקולי המס, אשר עשוי להפוך את העסקה מרווחית להפסדית.
במקרה זה עלות המימון זניחה, יחסית למקרה של רכישת נכס מניב, וגם התשואה השוטפת (אם קיימת) פחות משמעותית.
יזמות
עסקה של קנית נכס נדל"ן והפיכתו לנכס מסוג אחר. למשל קנית מגרש, בניה, ומכירת בית. או למשל קנית בנין שלם כיחידה אחת, חלוקה לדירות, ומכירה של הדירות הבודדות.
מדובר בעסקות מסוכנות יחסית לאחרות, אשר דורשות מומחיות.
כמובן שככל שהסיכון עולה, התשואה על ההשקעה עשויה לגדול (תמיד יהיה קשר ישיר בין סיכון לסיכוי).
מה ההשקעה הטובה ביותר
כמו שרמזתי בהתחלה, אין דבר כזה "ההשקעה הטובה ביותר" (לא רק בנדל"ן. בכל דבר).
השקעה צריכה להתאים למשקיע.
התאמת ההשקעה תבוצע בהתאם לצרכים של המשקיע ("מתי" ו"כמה"), ההשקעות והנכסים האחרים שיש לו והעדפות סיכון.
במסגרת התוכנית הכלכלית שאני בונה למשפחות ויחידים, אני מתאים להם את ההשקעה הרלוונטית לפי היעדים והמטרות שלהם – מתי הם יצטרכו את ההון או את ההכנסה, כמה הם יצטרכו, וגם איזה השקעות אחרות יש להם (ניהול סיכונים ופיזור סיכונים כבר אמרנו?), בהתחשב ברמת הסיכון שמתאימה להם (איזה הפסד הם מוכנים/יכולים לספוג) ומה העדפות האישיות (בסופו של דבר לא לכל אחד מתאים לנהל נכסים, ליזום, לקנות, למכור וכו'. חשוב גם להנות מהדרך, ולא פחות חשוב זה לישון טוב בלילה).
איך יודעים איזה השקעה מתאימה לי
אסביר בכמה דוגמאות פשוטות יחסית (בסוף החיים האמיתיים תמיד יותר מורכבים):
ישנם משקיעים שצריכים תשואה שוטפת, אשר יעדיפו נכס מניב מהיום הראשון (ללא מימון או מימון מינימלי).
ישנם משקיעים אשר יש להם כיום איזון או עודף הכנסות על הוצאות, ובעתיד יצטרכו הכנסה פאסיבית (פרישה מוקדמת, קצבת פנסיה שאינה מספיקה וכו'), ולהם יותר מתאים נכס מניב עם משכנתה, אשר נבנתה עם תמהיל (מסלולים ובתקופות) אשר תואם את הצרכים שלהם (כאמור: כמה ומתי).
משקיע שרוצה להגדיל את ההון במהירות יחסית, ויש לו השקעות נוספות, עשוי לבחור בעסקת השבחה או השקעה יזמית, אשר בפיזור מתאים עשויה לתת לו מענה מתאים גם מבחינת ניהול סיכונים.
בבניית תוכנית כלכלית, צריך להבין את כל סוגי ההשקעות (נדל"ן ולא נדל"ן), את היתרונות והחסרונות של כל אחת, ואת מידת התאמתן למשפחה הספציפית ולצרכים שלה.
