לאחרונה רשות המיסים שלחה מכתבים לבעלי שני נכסים ויותר בכדי לבדוק האם הם נדרשים לשלם מס על הכנסותיהם מהשכרת הנכס שלהם. ראו למשל מאמר בנושא בגלובס מאתמול: "רשות המסים לא מרפה מהמשקיעים בשוק הדיור וממשיכה לחפש את משכירי הדירות שלא מדווחים על הכנסותיהם".
כפי שנראה בהמשך, המס של הכנסות משכר דירה נמוך משמעותית מההכנסות האחרות, ובכל זאת רבים בוחרים להתחמק מלשלם אותו.
בעקבות שאלות שהתעוררו בנושא אפרט את אפשריות המיסוי שעומדות בפני בעל נכס שיש לו הכנסה מהשכרת הנכס למגורים. והדגש הוא על "מגורים" בלבד.
כמובן שמי שקיבל מכתב על אי תשלום מס עבור שנים קודמות, צריך להתנהל מול מס הכנסה בכדי לפתור את הבעיה.
ממש לא ברור מדוע רשות המיסים עושה מידי תקופה "מבצע" אכיפה, אבל לא מצליחה לגבות מס אמת באמצעות הצלבה של שני מקורות מידע שקיימים אצלה: רשימת בעלי יותר מנכס אחד מול רשימת מי שמדווח על הכנסותיו משכירות.
מכיוון שהמיסוי על שכר דירה נמוך מהכנסות אחרות (מס על עבודה, מס ריווחי הון וכו'), המדינה למעשה מעודדת קנית דירה להשקעה. בניגוד להצהרות ובניגוד למעשים כמו הגדלות מס רכישה על דירה נוספת, ובניגוד לכוונות כמו מס דירה שלישית זיכרונו לברכה, מבחינת המיסוי המדינה ממש מעודדת את אפיק ההשקעה בדירה למטרת שכירות.
ברוב המקרים השכרת דירה פטורה ממעמ, ואינה חייבת בתשלום ביטוח לאומי ומס בריאות, כך שיש פה הטבה נוספת בקבלת הכנסה משכר דירה לעומת קבלת הכנסה מעבודה.
שימו לב שמאמר זה מתייחס רק להכנסות משכר דירה בארץ, למגורים, ושאינה עסק. לגבי השכרת נכס בחו"ל ישנם כללים – מוזמנים לקרוא אותם כאן.
לפני שנרד לפרטים, שימו לב לדבר נוסף. יש עיוות לא הוגן למי ששוכר ומשכיר – לא ניתן לקזז תשלום עבור השכרת דירה מול קבלת הכנסה מהשכרת דירה. כלומר אם אני גם משכיר וגם שוכר, אני נדרש לשלם מס על ההכנסה משכירות, בלי קשר לזה שאני מוציא סכום אחר על השכרת דירה.
אני רוצה להדגיש שאין באמור להלן משום ייעוץ לביצוע או אי ביצוע פעולה מסוימת. כל הפועל בהתאם לכך, עושה זאת על דעת עצמו ובאחריותו האישית בלבד.
אז נצלול לפרטים: הכנסות עד גובה של כ- 5,000 ₪ הינן פטורות ממס (תקרת הפטור בשנת 2019 עומדת על סכום של 5,090 ₪. סכום זה מתעדכן כל שנה).
כאשר מדובר על הכנסות, הכוונה להכנסות מכל הדירות של התא המשפחתי כולו (בני הזוג וילדים עד גיל 18).
מי שעבר את התיקרה הנ"ל, חייב בתשלום מס. ישנם 3 מסלולים אפשריים.
להלן הסבר כללי על שלושת המסלולים:
פטור חלקי
מסלול זה מתאים רק למי ששכר הדירה שהוא מקבל גבוה מתקרת הפטור (5,090 ₪) אבל נמוך מפעמיים התיקרה (10,180 ₪ עבור 2019).
מס הכנסה הצליחו לעשות פה חישוב כל-כך מסובך, והוא כולל 3 שלבים:
ראשית, מפחיתים מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה שהתקבלה בפועל את סכום תקרת הפטור – ומקבלים את "סכום עודף על התקרה".
לאחר מכן, מפחיתים מסכום תקרת הפטור את "סכום העודף על התקרה" שקיבלנו בסעיף הקודם. ההפרש המתקבל הוא "הסכום הפטור".
ובשלב השלישי, מסכום ההכנסה החודשית משכר הדירה שהתקבלה בפועל, מפחיתים את "הסכום הפטור" מהסעיף הקודם. ההפרש המתקבל הוא הסכום החייב במס.
שיעור המס הינו לפי המס השולי של בן הזוג עם אחוז המס הגבוה יותר (אך לפחות 31%, עד גיל 60). ניתן לנכות מההכנסה הוצאות שוטפות כמו תיקונים שוטפים ופחת.
שימו לב שלצורך תשלום מס במסלול זה יש לפתוח תיק במס הכנסה לדיווח על השכרת נכסים.
מסלול 10% מס
ניתן לשלם מס מופחת של 10% על ההכנסות משכר דירה (מהשקל הראשון, ללא פטור כלשהו). לא ניתן לנכות הוצאות ופחת. התשלום יבוצע עד 30 לינואר של שנת המס הבאה (או כמקדמות במהלך שנת המס).
לצורך תשלום מס במסלול זה יש לבקש ממס הכנסה שובר לתשלום המס.
מסלול מס שולי
ההכנסות משכר הדירה מצטרפות להכנסות של המשכיר, כך שישולם אליהם המס השולי (לפחות 31%). ניתן לנכות מההכנסה הוצאות שוטפות כמו תיקונים ופחת.
מסלול זה מחייב הגשת דוח שנתי למס הכנסה.
לסיכום, נראה כי מי שאינו רוצה לפתוח תיק במס הכנסה ולהתעסק עם הגשת דוח שנתי, יעדיף את מסלול המס של 10% ללא הכרה בהוצאות. אבל כמובן שכל אחד יבדוק לעצמו את עלויות המס והיתרות והחסרונות של כל מסלול.
לגבי הכנסה מהשכרת נכס נדל"ן בחו"ל, שאינה עסק, היא חייבת במס של 15% מהשקל הראשון (או מהדולר/אירו הראשון) ללא קיזוז הוצאות, או תשלום לפי המס השולי בניכוי הוצאות. ניתן לעשות את החישוב לכל נכס בנפרד. כלומר, אם לדוגמא יש לי שני נכסים, ניתן לשלם מס של 15% על נכס אחד, ומס שלוי על נכס שני, לפי הכדאיות של כל אחד מהם בנפרד.
כאמור, אין באמור לעיל משום ייעוץ לביצוע או אי ביצוע פעולה מסוימת. כל הפועל בהתאם לכך, עושה זאת על דעת עצמו ובאחריותו האישית בלבד.
.
.
