מיסוי על השקעות נדל"ן בחו"ל

אחד הצעדים הראשונים שיש לעשות לפני החלטה על קנית נכס נדל"ן בחו"ל היא בדיקת מבנה העלויות, כאשר אחת העלויות הינה נושא המיסוי שחל על ההכנסה השוטפת.

ההכנסה השוטפת מדמי שכירות שאנחנו מקבלים על הנכס חייבת במס גם במדינת ההשקעה וגם בארץ.

במדינת ההשקעה בחו"ל יש צורך להצהיר על ההכנסות בפני שלטונות המס המקומיים. ברוב המקרים תעשו זאת באמצעות רואה חשבון מקומי או ישראלי שמחזיק גם ברישיון לאותה מדינה.

בנוסף, קיימת חובת דיווח על ההכנסות בחו"ל גם בארץ.

שימו לב כי קיימים מנגנוני בקרה אשר מיידעים את שלטונות המס בארץ על נכסים של ישראלים בחו"ל.

קיימים שני מסלולי מס בארץ על ההכנסות מנדל"ן בחו"ל. המסלולים הללו הם עבור מי שהכנסות מחו"ל אינן מוגדרות כהכנסות מעסק. מי שההכנסות שלו מוגדרות כהכנסות מעסק יפעל בדרכים שונות.

אני רוצה להדגיש שאין באמור להלן משום ייעוץ לביצוע או אי ביצוע פעולה מסוימת. כל הפועל בהתאם לכך, עושה זאת על דעת עצמו ובאחריותו האישית בלבד.

שני המסלולים הם:

מסלול מס שולי

תשלום מס בארץ כהכנסה לפי שיעור המס הרגיל. במסלול זה יש הכרה מלאה בהוצאות, למשל: דמי ניהול ששולמו לחברת הניהול, תיקונים, ריבית והוצאות מימון על ההלוואה אם קיימת, הוצאות נסיעה לביקור בנכס (לפי כללים מסוימים) ועוד. כמו כן, במידה וקיימת אמנת מס מול אותה מדינה, יקוזזו המיסים ששולמו בחו"ל מהמיסים שיש לשלם בארץ.

מסלול 15%

המסלול השני הינו של 15% ללא אפשרות קיזוז הוצאות (למעט פחת) וללא זיכוי על מס ששולם בחו"ל.

לסיכום: לא ניתן לתת המלצה גורפת איזה הוא המסלול הכדאי ביותר. עליכם לבדוק לכל נכס בחו"ל איזה מסלול מס יביא אותכם למינימום תשלום. לדוגמא, אם היו לכם הרבה הוצאות, כמו שיפוץ גדול, יש יתרון בתשלום מס לפי השיעור השולי. אבל אם היו לכם הרבה הכנסות ומעט הוצאות, אז מסלול 15% עשוי להביא לכם תשלום מס נמוך יותר.

.